כללי
מכירת דירה הינה עסקה שמרבית האנשים מבצעים מספר פעמים בודדות במהלך חייהם. עסקינן בעסקה משמעותית, בהיות שמעורבים בה סכומי-כסף גבוהים, וכן מאחר ויש להסדיר כל מיני עניינים משפטיים הכרוכים בעסקה באופן מקצועי, למניעת תקלות וסיכונים מיותרים.
במסגרתו של המאמר שלפניכם, נביא לעיונכם מספר טיפים משפטיים חשובים ואף שימושיים, בכל הקשור עם התהליך של עסקת מכר דירה.
המאמר נכתב על-ידי עורך דין עמית ורד שהינו מתמחה בעסקות מקרקעין ולמיסוי בתחום הנדל"ן.
זיכרון דברים למכירת דירה
זיכרון דברים הינו מסמך משפטי מקדמי לעסקת מכירת דירה או נכס אחר. רבים סבורים, כי הינו מהווה חלק בלתי נפרד מהתהליך, אולם הלכה למעשה אין חובה לחתום על זיכרון דברים. ויותרה מזו, חתימת זיכרון דברים הינה בעייתית ומומלץ שלא לעשות כן.
זיכרון דברים מהווה מסמך מחייב ותקף ובמידה ונערך כהלכה לא תוכלו להתחרט ולבטל אותו, ולחילופין הדבר עשוי להיות כרוך בפיצויים לקונה הפוטנציאלי.
חשוב לדעת, כי עם חתימת זיכרון דברים נרקמת מערכת יחסים חוזית בין הצדדים, אשר מכוחה רשאי הקונה גם לפנות ללשכת רישום מקרקעין ולרום על הדירה שלכם הערת אזהרה, המונעת מכם למכור את הדירה לצד שלישי.
לפיכך, במקרה של מחלוקת לגבי תנאי העסקה ו/או נוסח משפטי של חוזה המכר, אתם עלולים להיות תקועים מול הקונה ורק בהסכמתו או באמצעות צו בית משפט תוכלו לבטל הערת אזהרה שנרשמה לטובת הקונה.
ייעוץ משפטי
עסקת מכירת דירה הינה מאוד מורכבת ואינה נהירה לאדם הרגיל. יש הרבה נקודות ופינות שיש ללבן ולדאוג שיהיו סגורים באופן מקצועי, כדי למנוע בהמשך מחלוקות ופתח לצרות.
על-כן, חשוב ואף מומלץ ביותר עבורכם לשכור ליווי ושירותים משפטיים מקצועיים של עורך דין מקרקעין מומחה אשר הינו בעל ניסיון רב ומומחיות עשירים וספציפיים בתחום של נדל"ן ועסקאות מכירת דירות.
עורך דין מקרקעין מקצועי יוכל לוודא שהחוזה אמנם מגן עליכם ועל הזכויות שלכם. רצוי שיהיה לכם עורך דין למקרקעין מטעמכם ולקונה יהיה עורך דין מקרקעין מטעמו, כדי למנוע מצב בעייתי לניגוד אינטרסים במסגרת העסקה. כך, תוכלו לדעת שאותו עורך דין למקרקעין שומר ודואג אך ורק לזכויות שלכם, באופ בלעדי ומקצועי.
נסח טאבו
טרם התחלת הליך מכיר תדירה, חפשו נסח טאבו ישן של הדירה, או את חוזה הקניה ותוציאו נס טאבו עדכני. כך, תוכלו לוודא מראש שאין שום בעיות במצב הזכויות בדירה טרם מכירת הדירה. למה זה חשוב? במקרים רבים, אנשים אינם מודעים להערות שונות, כגון: צו עיקול ישן בגלל דוח תנועה או חוב קנס. דברים מסוג זה עשויים להרתיע קונים פוטנציאליים, ולעכב את העסקה, ולכן מוטב לבדוק ולטפל בהם כבר בשלב הראשוני והמוקדם.
היבטי מיסוי מקרקעין
יש בישראל מספר פטורים במסגרת מכירת דירה אותם ניתן לקבל. מס שבח הינו מס החל על כל מוכר של דירה, אלא אם כן הוא זכאי לפטור. החיוב של מס שבח עשוי להיות גבוה מאוד, ולכן רצוי לבדוק מראש האם הנכם זכאים לפטור.
פטור ממס שבח בו נעשה שימושי שכיח הוא של מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים.
התחום של מיסוי מקרקעין הינו מורכב ולכן יש לבדוק אות ובקפדנות מול עורך דין מקרקעין מומחה לתחום.
הלוואת משכנתא
במידה ויש על הדירה שלכם משכנתא, רצוי לפנות אל הבנק שלכם למשכנתאות ולבקש ממנו פירוט בכתב של יתרות הסילוק. את המשכנתא תוכלו לפרוע באמצעות כספי תמורת הדירה, אבל יש לבדוק האם הדבר משתלם. במידה והנכם קונים נכס אחר במקום הדירה הנמכרת, יש לוודא האם יהיו לכם קנסות בגין פירעון מוקדם, האם תוכלו לקב לכעת משכנתא בתנאים טובים יותר, שאחרת אולי כדי לשקול הליך של גרירת משכנתא.
אל תשאירו עניין זה למהלך העסקה, יש לתכנן את סילוק או גרירת המשכנתא במסגרת החוזה ולוח התשלומים והמועדים שייקבעו בו.
לעתים, יש גם צורך להיוועץ עם מומחה למשכנתאות, כדי לדעת מהי הדרך הטובה ביותר להתנהלות בנושא המשכנתא שלכם. מסלולי פעולה שונים עשויים להיות מאוד משתלמים ויחסכו לכם לפעמים עשרות אלפי שקלים לאורך זמן.
